Từ ngày 25/01/2026, thành phố Đà Nẵng chính thức áp dụng quy chế quản lý kiến trúc mới đối với các công trình xây dựng nhà ở và chức năng hỗ trợ khác. Quy định này điều chỉnh nhiều chỉ tiêu về chiều cao, số tầng, mật độ xây dựng, khoảng lùi và hệ thống hạ tầng, nhằm hướng tới một đô thị hiện đại, thông thoáng và đồng bộ hơn – phù hợp xu hướng phát triển bền vững và nhu cầu sống cao hơn của người dân địa phương cũng như nhà đầu tư trong tương lai.
Việc hiểu rõ các quy định mới này là rất quan trọng nếu bạn chuẩn bị mua đất để xây nhà, xây dựng nhà mới hoặc đầu tư bất động sản tại Đà Nẵng – nhất là trong bối cảnh thị trường đang sôi động, nhu cầu xây dựng nhà ở, căn hộ gia tăng mạnh trong năm 2026. Dưới đây là một số điểm mới đáng chú ý được Danares tổng hợp, hi vọng sẽ cung cấp cho bạn thông tin cần thiết
Quy định chiều cao và số tầng cho nhà ở mặt tiền
Đối với nhà ở riêng lẻ trong đô thị (bao gồm nhà ở liền kề, nhà ở dọc theo đường phố cải tạo chỉnh trang, nhà ở nhiều tầng hoặc tòa nhà căn hộ dịch vụ nhỏ dưới 20 căn), quy định như sau:
Mật độ xây dựng
- Đất <= 90m²: được xây dựng 100% diện tích
- Đất ~100m²: mật độ tối đa 90% diện tích
- Đất ~200m²: mật độ tối đa 70% diện tích
Chiều cao công trình theo mặt cắt lòng đường
- Đường có mặt cắt lòng đường < 5,5m: tối đa 6 tầng
- Mặt cắt lòng đường < 7,5m: tối đa 7 tầng
- Từ 7,5m đến < 10,5m: tối đa 9 tầng
Nguyên tắc này giúp đảm bảo việc xây dựng không làm cản trở giao thông, thoáng khí và hài hòa với không gian đô thị hiện có.
Quy định xây dựng nhà ở trong kiệt, ngõ, hẻm
Những con đường nhỏ hẹp tại Đà Nẵng thường xuất hiện ở các khu dân cư lâu đời, và để đảm bảo an toàn, không gian sống và hệ thống cứu hỏa, chính quyền cũng quy định riêng như sau:
- Lộ giới < 2,5m: xây tối đa 3 tầng, tổng chiều cao không quá 13m
- Lộ giới >= 2,5m đến < 7m: tối đa 4 tầng, tổng chiều cao ≤ 16,5m
- Lộ giới >= 7m: tối đa 5 tầng (tầng 5 phải có khoảng lùi tối thiểu 3m so với chỉ giới đường đỏ) với tổng chiều cao ≤ 20m
Các quy định này giúp đảm bảo hạ tầng kỹ thuật, an ninh cứu hỏa và tầm nhìn an toàn cho cư dân trong khu dân cư.
Áp dụng với khách sạn, văn phòng…
Quy định mới cũng có những điểm riêng đối với các công trình như khách sạn, văn phòng tại Đà Nẵng. Cụ thể:
- Các công trình trên đất ≤ 200m² sẽ được phép xây tối đa 7 tầng.
- Với đường có mặt cắt lòng đường nhỏ hơn 5,5m, tối đa 6 tầng xây dựng.
- Với đường có mặt cắt lòng đường < 7,5m, tối đa 7 tầng.
- Với đường có mặt cắt lòng đường từ 7,5m đến < 10,5m, tối đa 9 tầng.
- Riêng ở những vị trí 2 mặt tiền tiếp giáp đường độc lập có vỉa hè ≥ 5,5m và diện tích lô đất ≥ 500m² thì chiều cao tối đa có thể lên tới 46m.
Đối với các tuyến đường lớn hơn 10,5m, chiều cao tối đa của công trình sẽ được điều chỉnh linh hoạt theo quy hoạch phân khu, quy hoạch chi tiết (nếu có) và cả giới hạn độ cao chướng ngại vật hàng không tại khu đất xây dựng.
Những lưu ý khi chuẩn bị xây nhà ở tại Đà Nẵng
Để đảm bảo xây dựng đúng quy định pháp lý và tối ưu hóa giá trị dự án, bạn nên:
- Kiểm tra quy hoạch chi tiết khu đất tại Sở Quy hoạch & Kiến trúc hoặc cơ quan quản lý địa phương.
- Xác định đúng mặt cắt lòng đường hiện trạng để biết cấp phép chiều cao chính xác.
- Tư vấn kiến trúc sư/nhà thầu có kinh nghiệm tại Đà Nẵng để tận dụng tối đa mật độ và chiều cao hợp pháp
- Nếu xây dựng để cho thuê hoặc đầu tư: chiều cao tối đa có ảnh hưởng lớn đến lợi nhuận khai thác.
Kết luận
Quy định mới về chiều cao và số tầng xây dựng nhà ở tại Đà Nẵng từ 25/01/2026 phản ánh chiến lược phát triển đô thị bền vững và kiểm soát kiến trúc bài bản hơn, tạo môi trường sống tốt cho người dân và thu hút đầu tư.
Việc nắm rõ các chỉ tiêu này là yếu tố bắt buộc nếu bạn muốn xây nhà, cải tạo hoặc đầu tư bất động sản tại thành phố này.
