Trong những năm gần đây, các loại nhà ở hình thành trong tương lai như căn hộ chung cư, nhà ở tại các dự án mới trở thành xu hướng phổ biến trên thị trường bất động sản Đà Nẵng. Đặc biệt tại các khu vực có hạ tầng đang phát triển mạnh như : Hải Châu, Sơn Trà, Hòa Xuân… loại hình này thu hút rất nhiều người mua ở thực lẫn nhà đầu tư.
Tuy nhiên, bên cạnh cơ hội, nhà ở hình thành trong tương lai cũng tiềm ẩn không ít rủi ro nếu người mua thiếu kinh nghiệm, hãy cùng Danares tìm hiểu về loại hình bất động sản này qua bài viết dưới đây.
Nhà ở hình thành trong tương lai là gì?
Nhà ở hình thành trong tương lai là loại bất động sản chưa hoàn thiện hoặc chưa được xây dựng xong, nhưng đã đủ điều kiện pháp lý để chủ đầu tư mở bán theo quy định của pháp luật.
Người mua sẽ ký hợp đồng và thanh toán theo tiến độ xây dựng, đến khi công trình hoàn thành thì bàn giao nhà và làm thủ tục cấp sổ.
Lợi ích khi mua nhà ở hình thành trong tương lai
Đối với người mua:
- Được thanh toán theo tiến độ, không phải chi toàn bộ số tiền lớn ngay từ đầu giúp giảm áp lực tài chính.
- Nếu dự án có pháp lý rõ ràng, chủ đầu tư uy tín và bàn giao đúng tiến độ, người mua sớm thường có thể hưởng lợi từ việc bất động sản tăng giá theo thời gian.
- Có nhiều lựa chọn về vị trí, tầng, hướng căn,… ngay từ giai đoạn đầu.
Đối với chủ đầu tư:
- Đây là kênh huy động vốn hiệu quả để triển khai dự án mà không phải phụ thuộc hoàn toàn vào vốn vay ngân hàng.
- Giúp đẩy nhanh quá trình hoàn thiện dự án và xoay vòng vốn cho các dự án khác.
Các rủi ro thường gặp khi mua bán nhà ở hình thành trong tương lai
Do là sản phẩm chưa hiện hữu, nên phần lớn rủi ro từ loại hình bđs này thường dồn về phía người mua:
- Chậm tiến độ : Dự án bị kéo dài, thậm chí ngừng thi công do chủ đầu tư thiếu năng lực hoặc thiếu vốn.
- Chất lượng công trình không đúng cam kết : Chủ đầu tư tự ý thay đổi thiết kế, vật liệu, tiện ích, không đúng như quảng cáo ban đầu.
- Rủi ro lừa đảo : Bán một căn cho nhiều người. Nhận tiền sai mục đích, thậm chí có trường hợp chủ đầu tư “biến mất”.
- Không được cấp sổ đỏ : Do dự án vướng pháp lý, chưa hoàn tất nghĩa vụ tài chính với Nhà nước khiến người mua không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu.
Quy định pháp luật về nhà ở hình thành trong tương lai (Luật Kinh doanh BĐS 2023)
Để hạn chế rủi ro cho người mua, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 đã quy định rõ:
- Dự án phải đủ điều kiện mở bán mới được nhận tiền đặt cọc.
- Mức đặt cọc không quá 5% giá trị hợp đồng.
- Chủ đầu tư không được ủy quyền cho bên thứ ba nhận tiền cọc hoặc tiền mua nhà.
Thực tế chủ đầu tư “lách luật” như thế nào?
Dù quy định đã rất rõ, nhưng nhiều chủ đầu tư vẫn tìm cách huy động vốn trái phép:
- Dùng các hợp đồng “biến tướng” như: hợp đồng giữ chỗ, hợp đồng góp vốn, hợp đồng tư vấn – môi giới…
- Ủy quyền cho công ty “sân sau”, sàn môi giới nhận tiền thay.
- Tạo hiệu ứng FOMO: booking ảo, công bố “cháy hàng” để thúc ép khách xuống tiền khi chưa tìm hiểu kỹ.
Đây chính là lúc người mua nhà cần tỉnh táo và kiểm tra thật kỹ pháp lý dự án.
Lưu ý quan trọng khi mua nhà ở hình thành trong tương lai tại Đà Nẵng
- Kiểm tra uy tín và năng lực của chủ đầu tư qua các dự án họ đã triển khai trước đó.
- Dự án phải có văn bản đủ điều kiện mở bán do Sở Xây dựng cấp.
- Thực tế dự án đã khởi công, có hoạt động xây dựng trên công trường.
- Chỉ ký hợp đồng và chuyển tiền trực tiếp cho chủ đầu tư, không qua bên thứ ba.
- Thanh toán đúng theo tiến độ xây dựng, tránh “đóng tiền quá nhanh”.
Việc thanh toán cũng đã được quy định:
- Lần đầu: Không quá 30% giá trị hợp đồng (bao gồm đặt cọc).
- Các lần tiếp theo: Tổng thanh toán trước bàn giao không quá 70%.
- Khi nhận nhà nhưng chưa có sổ: Không quá 95%.
- 5% còn lại thanh toán khi có thông báo cấp sổ.
Không nên vì chiết khấu cao, một số ưu đãi không đáng kể mà thanh toán 95–100% ngay từ đầu, vì rủi ro sẽ hoàn toàn rơi vào bạn.
Khảo sát thị trường trước khi quyết định mua
- So sánh giá với các dự án cùng phân khúc có sự tương đồng về vị trí, tiện ích… để nắm được mức giá hợp lý
- Đánh giá tiềm năng tăng giá dựa trên hạ tầng, quy hoạch, mật độ dân cư và tiện ích xung quanh.
- Tìm hiểu thêm thông tin về các dự án bất động sản tại Đà Nẵng đang mở bán để có cái nhìn tổng thể, từ đó đưa ra quyết định phù hợp nhất.
